斯洛文尼亚:从租房找出路

斯洛文尼亚地处巴尔干半岛西北部,是一个人口为二百多万的国家。其首都卢布尔雅那常住人口为25万左右,同巴尔干地区的其他国家不同,首都人口的集中度较低。但斯洛文尼亚的房地产市场目前也面临着和其他很多国家一样的困境,即市场低迷。

以首都卢市为例,近一年以来,当地的房地产中介纷纷表示成交量“屈指可数”。究其原因无非是购房者普遍感觉价格过高。目前,卢市市区在靠近环城路附近(相当于北京三环路)的公寓房价格一般在每平米1500欧元,市中心最好地段的新房价格则在4000欧元左右。而斯洛文尼亚目前人均税前收入是每月1200欧元。仅从数字上看来,离城市中心10分钟车程的地区每平米房价也就是相当于普通人一个多月的工资而已,并不是很高。但是,由于斯洛文尼亚长期以来是一个高福利国家,百姓一般都很少有存款,也没有储蓄习惯。再加上很多潜在购房者都是刚刚踏上工作岗位的年轻人,就更没有什么积蓄。而一套60平米左右的公寓大约需要首付3万欧元左右,而刚工作的人的收入一般在800欧元左右,所以很多人就是因为付不起首付而买不起房子。而由于年轻人一旦上大学就是自我独立,父母们也很少拿出自己的钱来给子女买房子,至多是帮孩子租房。当然,也有一些实在无力买房也无力租房的年轻人暂时与父母合住,不过比例不是很高。

在另一方面,近几年以来虽然每年新开工建设的房产数量很多,而且经历了最近的金融危机之后很多房产商倒闭,但剩下的房产商大多是大型公司,实力雄厚且不愿意降价销售,所以购房者和售房者之间的心理差距便一直很大。用当地媒体的话来说,现在斯的房地产市场是“卖方定价的买方市场”。

在政府方面,由于政府财政赤字本来就很大,所以政府也没有更多资金来帮助穷人购房,而是鼓励买不起房的人租房。还以首都为例,在环城路附近的一套40平米的公寓房每月租金大约在400至500欧元左右。在政府宣传和普遍意识的作用下,当地年轻人也习惯租房的形式,甚至很多结了婚有了孩子的年轻人也并不觉得租房是一件大不了的事情。

而市场的需求也影响了开发商的建设风格,近年来40至70平米,总价在10万欧元左右的小户型住宅一直都是市场的热销房型,所以房产商们建造的也大多是这种类型的公寓,以供年轻人购买和租住。

而在另一方面,政府则是严厉打击炒房行为,其中之一便是高额利息。斯本地银行一般的按揭贷款利率在10%到15%之间,年限越长的利息越是高的离谱,这使得持有住房是一件成本极高的投资,自然不会有人参与。而政府鼓励人们租房后,也使得租房市场供求两旺,房租也在一个比较合理的空间,租售比较低也在一定程度上使得拥有房产的人不是经常倒卖,而是长期出租以赚取租金。不过政府倒并不实行限购政策,反而鼓励外地和外国投资者来建房和买房。

其次是斯洛文尼亚国家的多中心化,虽然首都汇聚了所有最优秀的资源,但是本国人并非都往首都挤,这是因为斯洛文尼亚的其他大城市都有各自发展的特色,都能吸引人们前往发展和居住。另外,卢布尔雅那周边的“卫星城”很多且发展的很好,也在一定程度上弱化了首都市中心的吸引度,而卫星城与首都之间的交通连接则是高速公路,也加大了卫星城共享首都资源的便利性。

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